خروج از رکود بازار مسکن در گرو سیاستهای اصلاحی عمیق دولتی
این امر در کلانشهرهایی مثل مشهد که بخش مسکن در آنها به خوبی فعال بوده،حالا با کاهش صدور پروانههای ساخت و افول معاملات در بخش مسکن خود را نشان میدهد؛موضوعی که مدیریت شهری هم از آن تاثیر میپذیرد. اما به این نکته هم باید اذعان کرد که در سالهای رونق مسکن، بخشی از اقتصاد و اشتغال کشور به این بحث وابسته بود و حالا با این روند رو به افول، مشکلاتی را در این حوزهها شاهدیم. در این میان، بسیاری از کارشناسان تاکید می کنند که اصلاح صنعت ساختمان و مسکن، نیازمند برنامهای بسیار جامع است. برنامهای که مهاجرت و اشتغال را هم مدنظر داشته باشد و بتواند در مسیر اجرای خود، برای آن ها نیز سیاستگذاری مناسب کند. دولت یازدهم در این سالها نتوانست طرح جامع مسکن را که بر آن تاکید میورزید به مرحله اجرا درآورد اما سعی کرد بعضی راهحل ها را در کارنامه خود بگنجاند، مثلا بحث صندوقهای سرمایهگذاری یک نمونه از آن بود که هنوز خروجی آن را شاهد نیستیم. یک بحث دیگر که در دولتهای قبل هم مطرح بود، در چارچوب حمایت از تعاونیهای مسکن نمود یافت.
این تعاونیها به رغم آنکه انعکاسی از یک ایده خوب بودند، بعضا نتوانستند در زمینه عرضه مسکن با قیمت مناسب توفیقی حاصل کنند چرا که به اساس خود پایبند نماندند یا در ماموریتهای خود کوتاهی کردند. تصدی گری بخش مسکن از گذشته به بخش خصوصی واگذار شده، چنان که 95 درصد تصدی این حوزه در اختیار بخش غیردولتی است. اما همین بخش نمیتواند به آسانی از شرایط رکود عبور کند و نیازمند حمایتی جدی است.در این میان تدبیر دولت برای حل مشکل مسکن، در شکل دیگری بروز یافته و آن مالیاتستانی از خانههای خالی در سال ۹۶ است. این سیاستگذاری خالی از ایراد نیست چنان که این رویکرد، تاثیر موقتی خواهد داشت و از سوی دیگر، تبعات آن بیشتر است، به ویژه که دولت باید برای شناسایی این منازل، انرژی را متمرکز کند که متضمن صرف هزینه خواهد بود. حقیقت آن است که سرمایهگذار بخش مسکن، ساختمان خود را احتکار نمیکند چرا که برای وی به صرفه نیست و وی نیازمند گردش مالی در این بخش است، پس اگر رویکرد سرمایهگذاری این باشد، با مالیات های سنگین، این عرصه را ترک میکند و سمت سرمایهگذاریهای دیگر میرود. آنکه در این عرصه بماند، ناگزیر است هزینه مالیات را به قیمت مسکن بیفزاید.
در مجموع این سیاست دولت، مسئله سرمایهگذاری را در بخش مسکن با افت بیشتری مواجه میسازد، در حالی که نیاز موجود «روز افزون» است و اگر از حالا برای پاسخگویی به این نیاز تدبیری اندیشیده نشود، در آینده شاهد گرانی دوباره در این بخش خواهیم بود. رویکرد دولت، به اعتقاد نگارنده باید حمایتی باشد. یعنی با کسر مالیاتها و تخفیف در بهای بیمه، سرمایهگذاران را ترغیب به فعالیت در این بخش کند تا نیاز آینده را از همین امروز پاسخ بگوید. فرار سرمایه از بخش مسکن، در عمل مشکلات بیشتری را برای کشور رقم خواهد زد. حقیقت آن است که رونق و رکود همواره در بازار مسکن وجود داشته اما با این تفاوت که دوره این رکودها، یک سال و نیم تا دو سال بوده است اما در این برهه؛ حدود 4سال است که بخش مسکن نتوانسته کمر راست کند. از این رو سیاستهای دولت در این بخش باید به مراتب عمیقتر باشد. با این اوصاف دولت باید در گام اول، تکلیف خود را با مباحثی مثل مسکن مهر و مسکن اجتماعی روشن کند و برنامه جامعی برای آنها ارائه دهد. اقدام بعدی باید در حوزه بانکی متمرکز شود تا تسهیلات مسکن در اختیار اقشاری قرار گیرد که به واقع به مسکن نیاز دارند.
در موضوع ساخت مسکن نیز دولت باید سیاستهای خود را فراتر از دهکهای پایین جامعه تعریف کند تا آحاد جامعه زیر چتر برنامههای این بخش قرار گیرند. اما یکی از ابزارهای تجربه شده در بسیاری از کشورها برای بازگشت به ریل رونق، افزایش سقف تسهیلات مسکن و توامان افزودن بر دوره بازپرداخت آن است. طی سه سال گذشته از عمر دولت یازدهم، به رغم تنگناهای مالی، وزارت راه و شهرسازی تلاش زیادی برای افزایش سقف وام مسکن کرده که کار ارزندهای است. در کنار استفاده از این ابزار، یکی از عوامل کاهش قیمت تمام شده مسکن، کاهش قیمت زمین است که تنها راه دستیابی به این مهم ورود دولت به قیمتگذاری زمین و ممانعت از رواج دلالی در این بخش است. در این میان دولت باید به چند نکته مهم و اساسی در پرداخت وام مسکن جدید توجه داشته باشد، اول آنکه دقت کند مبالغی که به افراد تحت عنوان وام تخصیص مییابد، باید از انضباط و حسابگری کافی برخوردار باشد تا این وام واقعا به دست افراد خریدار مسکن و قشر متوسط برسد و دیگر این که تلاش شود افراد بتوانند در بازه طولانیتری اقدام به بازپرداخت این تسهیلات کنند. اقدام دیگر دولت باید متوجه سرمایه گذاران این بخش باشد آن هم با تعقیب سیاستهای تشویقی همچون بخشودگیهای مالیاتی، تسهیلات انبوهسازی و… همه این ابزارها به تحریک بازار مسکن خواهد انجامید. امید است که در سال پایانی فعالیت دولت، شاهد اقدامات خوبی در بخش مسکن به ویژه برای کلانشهرها باشیم.
ایرج رهبر رئیس کانون سراسری انبوهسازان مسکن
دیدگاه خود را ثبت کنید
تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟در گفتگو ها شرکت کنید.