دلايل رکودصنعت ساختمان دراستان
اگر رکود تورمي را به غل و زنجيري تشبيه کنيم که دست و پاي اقتصاد کشور را بسته است، اغراق نکرده ايم، بيماري مزمني که پيامدهاي فراواني براي کشور به همراه دارد و اثرات آن براي آحاد مردم ملموس است.
صنعت ساختمان به عنوان بزرگ ترين و فراگيرترين صنعت کشور در شرايط “رکودي” فعلي اقتصاد کشور و استان مي تواند نقش لکوموتيوي پيشران و محرک را براي قطار توسعه کشور باز کند که در حال حاضر با سرعتي بسيار کم در حال حرکت است، و به بخش قابل توجهي از مشاغل و صنايع که رمقي ندارند، جاني تازه ببخشد، اما متاسفانه طي 2 سال گذشته صنعت ساختمان که سهم قابل توجهي از توليد ناخالص داخلي را تامين مي کند به دلايل متعددي گرفتار رکودي سنگين و فراگير شده است که از جمله تبعات آن دامن زدن به معضل بيکاري، خروج سرمايه و نقدينگي به سمت بخش هاي غيرمولد، انباشت تقاضا براي مسکن و جهش قيمت در دوره هاي زماني بعدي و … است. با توجه به اهميت مقوله ساخت و ساز و صنعت ساختمان ميزگردي با عنوان «بررسي دلايل رکود صنعت ساختمان در خراسان رضوي و راهکارهاي برون رفت از آن » در تحريريه روزنامه خراسان و با حضور مسئولان بخش دولتي و تعدادي از اعضاي شوراي شهر و صاحبنظران بخش خصوصي تشکيل شد که مشروح مباحث مطرح شده در اين ميزگرد در ادامه مي آيد.
آقاي اخوان عبداللهيان ابتدا اطلاعات و آماري درباره وضع ساخت و ساز در استان، ارائه کنيد تا بتوانيم ارزيابي دقيق تري داشته باشيم.
اخوان عبداللهيان، مديرکل راه و شهرسازي خراسان رضوي: ما در شرايط رکود تورمي به سر مي بريم. در شرايطي قرار داريم که نه به نفع توليدکننده و نه به نفع سازنده و متقاضي است. شرايطي که شايد ما بايد موضوع اقتصاد کلان کشور را در کنار مسکن با هم ببينيم. شايد اگر بخواهيم فقط به مقوله مسکن بپردازيم و اگر ريشه يابي شود، به اقتصاد کلان کشور بازمي گردد. چرا که سهم عمده اي از اقتصاد در حوزه مسکن است. الان در شرايطي هستيم که بنا به وضعيت اقتصادي، درآمد مردم به شکلي پايين است يا نقدينگي کشور به سمت و سوي ديگري رفته است. يا به دليل نرخ سود بالايي که داده مي شود در بانک ها جمع شده است. وضعيت سه سال رشد و سه سال رکود مسکن را هميشه داريم تجربه مي کنيم.
مثلا در سال ۹۱ رشد داشتيم و انتظارداريم سال ۹۴ اين دوره رکود تمام شود. تفاوتي که اين دوره با دوره هاي قبل دارد اين است که اکنون درشرايط تحريم به سر مي بريم. شايد با آسيب شناسي حداقل از ۱۰ سال گذشته تاکنون بتوانيد به آن نتيجه گيري که هدف تان است، برسيد. چون وضع کنوني را بايد از ۱۰ سال گذشته آسيب شناسي و بررسي کنيم. در اين زمينه بايد رشد اقتصادي، درآمدها و موضوعات زياد ديگري را در نظر بگيريم تا ببينيم چرا الان اين وضع رکود تورمي حاکم شده است؟ خوشبختانه هم نمي توانيم قضاوت کنيم که بگوييم سال آينده وضع خوب مي شود. چون اين موضوع به اقداماتي برمي گردد که در گذشته انجام داديم، به خصوص در موضوع هدايت نقدينگي که چگونه بوده و همچنين سياست هاي جديدي که داريم. بحث عرضه و تقاضا خيلي مهم است. موضوع تقاضاي موثر بسيار مهم است. به نظر بنده الان شرايطي ايجاد شده که مردم معتقدند اگر پول شان را به بانک ببرند، بهتر از مسکن است.
شرايط رواني ايجاد مي شود و باز مردم مي خواهند پولشان را از بانک به جاي ديگري منتقل کنند. به نظر بنده دولت الان دارد درست عمل مي کند.
شايد الان بهترين کاري که دولت در حال انجام آن است مطالعه و پرهيز از شتاب زدگي در ابلاغ سياست هاي مسکن است. چون براساس تجربه هاي گذشته، واقعا هر دولتي که آمده مسيري را رفته است. يک دولت در موضوع مسکن مهر ورود کرده است. يک دولت در موضوع مسکن استيجاري کار و يک دولت نيز در موضوع تامين زمين و فروش زمين بدون دخالت، ورود کرده است. يک دولت هم براي بازسازي بافت فرسوده و ساماندهي حاشيه نشيني برنامه ريزي کرده است. اگر بخواهيم همه اين ها را در قالب يک بسته طرح جامع برنامه ريزي کنيم، هيچ وقت اين بسته به صورت کامل و کلان نگر، ديده نشده است. هر کدام بخشي را گرفته اند و در نهايت شاهد هستيم که توفيق لازم نيز حاصل نشده است. زيرا هيچ وقت نيامده ايم اقتصاد کلان کشور را در کنار مسکن ببينيم. هميشه مي گوييم سه سال اين طرف و سه سال آن طرف.
در حوزه هاي مختلف ثبات اقتصادي نداشته ايم. اطلاع داريد که مطالعات و آسيب شناسي هاي اوليه طرح مسکن به زودي ابلاغ مي شود. مروري بر ۱۰سال گذشته انجام داده و اين که چه کارهايي بايد براي آينده انجام دهيم که توليدکننده و متقاضي باشيم و در تقاضاهاي موثر بتوانيم موفق باشيم. تقاضاي سرمايه اي ما بسيار بالاتر از سرمايه مصرفي و موثرمان است.
ممکن است بگوييم الان تعداد مسکني که داريم کافي است، اما تعداد مسکن براي چه کسي؟ براي آن متقاضي موثر يا براي فردي که ۲ خانه دارد؟
آيا نظام مالياتي درستي بر بخش مسکن حاکم است؟ به نظر بنده هنوز در اين بخش نظام مالياتي مناسبي وجود ندارد. دولت الان دارد اين کار را انجام مي دهد که ان شاءا… با توجه به ابعاد مختلف و تاثيرگذاري که مي تواند بر حوزه مسکن داشته باشد، بتواند بستر مناسبي را ارائه کند که اولاً دهک هاي مختلف در آن لحاظ شوند. به طور طبيعي اگر ما نتوانيم درآمد خانوار و تورم را مديريت کنيم، قطعاً نمي توانيم در حوزه عرضه و تقاضاي مسکن موفق باشيم. موضوع روز اين است که چگونه بتوانيم تورم را مهار کنيم تا بتوانيم بازار ارز و طلا و نفت را به ثبات برسانيم. همه اين ها شاخص هايي است که بر مسکن تاثير مي گذارد.
طبق آمار حدود ۶۷۰ هزار ميليارد تومان نقدينگي در کشور داريم که بخشي از آن در اختيار مردم است که به دنبال سرمايه گذاري امن هستند. چگونه مي شود در شرايطي که توليدکننده عطش نقدينگي و گردش سرمايه را دارد و ازطرفي ديگر بازار سرمايه طي سال ۹۳ بازدهي لازم را نداشته و سير نزولي داشته است، اين سرمايه ها را به بخش مسکن و ساخت وساز که امن است سوق داد و در خدمت صنعت ساختمان قرار داد؟ اگر در اين بخش رونق و نه افزايش قيمت ايجاد شود، اين صنعت مي تواند از رکود خارج شود.
اخوان: به نظربنده بايد نظام پولي مالي و نظام بانکي ما درست تنظيم و مديريت شود. وقتي سود ۲۲ درصد را بر بانک حاکم مي کنند، از توليدکننده و سازنده چه انتظاري مي توان داشت که سرمايه اش را کجا ببرد.
بايد بر نظام پولي و مالي کشور سياست درستي حاکم شود. بايد ببينيم در هدايت اين نقدينگي، چشم اندازمان کدام سمت است. دغدغه وزير راه و شهرسازي فقط حوزه خودش نيست و دغدغه اش اين است که اگر موضوعي را ابلاغ کند، تاثيرش در جاي ديگر چه گونه است که دوباره اين سه سال رکود در بخش مسکن تکرار نشود. ما الان خوش بين هستيم که سال ۹۴ اين رکود تمام مي شود. اگر بخواهم خيلي خام برخورد کنم مي گويم خوشبين باشيد که نيمه دوم سال ۹۴، دوباره رشد مسکن خواهيم داشت، اما اين بار اين گونه نيست. اين بار به يک نظام و ساختار کلي کشور برمي گردد، چرا که تحريم ها نيز به اين موضوع افزوده شده است. درآمد خانوارها کاهش يافته است. هدايت نقدينگي در جامعه به درستي انجام نمي شود.
نظام پولي مالي کشور بايد به درستي تعريف شود.
آقاي درهمي نظر شما درباره اين موضوع چيست؟
سيدمهدي درهمي مديرعامل شرکت سپاد : مطالب خود را در دو بخش ارائه مي کنم. يک بخش مربوط به موضوعي با عنوان برنامه ريزي شهري مي شود که صنعت ساختمان و ساخت و ساز هم در اين بخش تعريف مي شود. ما در کشورمان بايد برنامه ريزي شهري دقيق تر و عميق تر داشته باشيم.
رويکردهاي برنامه ريزي شهري در دنيا در مسير تحول قرار گرفته است و برنامه ريزي هاي فيزيکي کالبدي به برنامه ريزي هاي انساني اقتصادي تغيير کرده است که براساس اقتصاد و انسان هاي داخل شهر برنامه ريزي مي شود در قرن 21 اين رويکرد به سمت برنامه ريزي هاي محيطي طبيعي تغيير کرده است يعني براساس ايجاد يک محيط خوب و سالم در شهرها برنامه ريزي مي شود. ما در کشورمان اين گونه نيستيم و در بيشتر موضوعات هنوز در مرحله برنامه ريزي فيزيکي کالبدي هستيم و مي خواهيم با سطح اشغال و تراکم و کاربري شهر را کنترل کنيم. درحالي که خيلي وقت است که دنيا از اين مرحله عبور کرده است و اين اشکال وجود دارد.
اشکال ديگر در اين حوزه اين است که ما بايد با موضوع نظريه هاي برنامه ريزي شهري آشنا باشيم و مسئولان اين حوزه بايد اين موضوعات را به صورت کارشناسي باز کنند. موضوعاتي همچون شهر هوشمند ، شهر متراکم و شهر طبيعت گرا مواردي است که اکنون در دنيا در سطح بسيار گسترده اي براي آن کنفرانس هاي علمي برگزار و مقالاتي نوشته و براساس اين نظريه ها رويکرد اتخاذ مي شود.
اگر مي بينيد که موضوع ارتفاعات جنوبي شهر مشهد به يک باره اين قدر مهم و بحراني جلوه مي کند، به اين دليل است که ما هرگز به اين موضوع نپرداخته ايم که تعامل بين شهر و محيط طبيعي پيرامون آن قرار است چگونه مديريت شود، بعد با اتفاقاتي مواجه مي شويم و سپس مجبور مي شويم عکس العمل هاي لحظه اي و تند نشان دهيم. در بعضي کشورهاي دنيا اين موضوعات رعايت شده است.
براي مثال در ژاپن از روشي نسبتا آسان اما بسيار عميق استفاده مي شود محدوده هاي شهري را به دو دسته محدوده هاي کنترل توسعه و محدوده هاي تشويق توسعه تقسيم مي کنند و توسعه شهر بر اين اساس انجام مي شود.
يعني اگر قرار است توسعه شهر در بخشي کند باشد، آن ها را محدوده هاي کنترل توسعه قرار مي دهند و بعد نسبت به توسعه در آن قسمت ها، سخت گيري هاي بيشتري اعمال و توسعه کنترل مي شود.
جاهايي را که مي بينند توسعه شهر به نفع آينده شهر است به محدوده هاي تشويق توسعه تعريف مي کنند سپس توسعه خود به خود به آن سمت مي رود.
واقعيت اين است که ما در شهر مقدس مشهد در سال هاي گذشته اين کارها را نکرده ايم هرکسي داوطلب ساختن ساختمان بزرگ در هر جايي از شهر که بوده است اين امکان را براي او فراهم کرده ايم، در حالي که اين روش الان ديگر در دنيا وجود ندارد ، اگر کسي علاقه مند به سرمايه گذاري کلان در يک شهر است به سمتي هدايتش مي کنند که سرمايه گذاري در آن جا براي شهر مشکل حداقل و ايجاد بازدهي حداکثر داشته باشد.
مثل روش توسعه براساس حمل و نقل يعني ساختمان هاي بزرگ را جايي احداث کنيم که از نظر حمل و نقل مشکلي نداشته باشد، عرض خيابان ها زياد است و … ما اين کار را انجام نداده ايم يعني برخورد مديريت شهري با ساختمان سازي در جايي که ايجاد ساختمان بدون شک بحران ايجاد مي کند درست همان طوري بوده که به ساختمان سازي در جايي که راهبردهاي توسعه شهر را تقويت کرده، برخورد کرديم.
يعني هيچ جا نمي يابيد که براي کسي که ساختماني مي سازد به نفع حمل و نقل شهر باشد و درصدي تخفيف قائل شوند.
شهر بايد به تقاضاهاي توسعه پاسخ دهد. اگر اين کار را انجام دهيم اين گونه نمي شود که با حجم انبوهي از ساختمان در شهر روبه رو شويم که بعد برخي تفکرها ما را به آن سمت سوق دهد که اگر مي خواهيم آينده شهر خوب باشد بايد جلوي آن ساختمان ها گرفته شود و بعضي ها بگويند بايد اين ساختمان ها ساخته شود.
يعني در واقع ما مجبور مي شويم بين صفر و يک انتخاب کنيم زيرا به توسعه جهت نداده ايم، بعد يک توسعه بي جهت و بدون راهبرد اتفاق مي افتد، بعد بعضي جلوي آن را مي گيرند که عامل يک رکود مي شود و بعضي ها مانع آن نمي شوند که عامل رونق نامناسب مي شود.
موضوعات مسکن بايد در حوزه برنامه ريزي شهري معنا يابد. مسکن بخشي از برنامه ريزي شهري است. ساخت و ساز بخشي از توسعه شهر است، نمي تواند مستقل از برنامه هاي توسعه شهر، مديريت شود.اما صنعت ساختمان در کشورهاي درحال توسعه همچون ايران بزرگ ترين صنعت فعال در کشور است.
غير از اين، بزرگ ترين خريدار ديگر صنايع کشور هم محسوب مي شود. بنابراين رکود صنعت ساختمان به معناي کم تحرک شدن بزرگ ترين بخش فعال اقتصادي و به تبع آن غيرفعال شدن ديگر بخش هايي است که به اين بخش خدمات مي دادند و اين موضوع نگران کننده است.
بخش ساخت و ساز در جوامعي همچون جامعه ما که در حال توسعه است، به عنوان صنعت پيشران محسوب مي شود.
رکود و رونق صنعت ساختمان منبعث از آن عامل اصلي عرضه و تقاضاست، اگر عرضه زياد شود، رکود و اگر تقاضا زياد شود رونق ايجاد مي کند.
در صنعت ساختمان در کشورهاي در حال توسعه همچون کشور ما دو دسته تقاضا وجود دارد که شامل تقاضاي واقعي و تقاضاي سفته بازي يا کاذب است. يعني افرادي که براي رشد سرمايه خود و افرادي که براي سکونت، واحد مسکوني خريداري مي کنند.
ما در شهر مشهد با هر دو نوع تقاضا مواجهيم. اگر مي خواهيم نوسانات بازار مسکن کاهش يابد، نوشدنهاي بازار مسکن مبتني بر تقاضاي واقعي کم است و دوره هاي رونق طولاني تري دارد. بازار مسکن مبتني بر تقاضاي سفته بازي، نوسانات زيادي دارد و دوره رونق آن کوتاه تر است زيرا سرمايه مردم بين حوزه هاي مختلف جابه جا مي شود.
واضح است اگر بخواهيم در شهر مقدس مشهد رونق پايدار و نه تورم افسار گسيخته در حوزه مسکن داشته باشيم، بايد تقاضاي واقعي در بازار زمين و مسکن تعيين کننده بازار شود، نه تقاضاي سفته بازي؛در حالي که در سال هاي گذشته تقاضاي سفته بازي تعيين کننده شد.
تقاضاي سفته بازي وقتي زياد مي شود که ديگر حوزههاي سرمايه اي قدرت کافي جذب سرمايه نداشته باشند يا سودآوري شان کم باشد. نکته اي که در گفتار آقاي اخوان مطرح شد، سوال برانگيز است و همه ما بايد به آن فکر کنيم.
چه معنايي دارد که بگوييم سود پول گذاشتن در بانک بيشتر از پول بردن در ديگر حوزه هاي سرمايه اي است. در حالي که بانک واسطه جابه جا کردن پول بين دارنده سرمايه و حوزه هاي جذب کننده سرمايه است. واضح است که متوسط سود در بانک بايد پايين تر از سود در حوزه هاي سرمايه اي باشد.
زيرا بانک مبلغي از روي پول برمي دارد و پول را به آن حوزه اختصاص مي دهد، پس معنا ندارد که بگوييم اقتصاد کشور به گونه اي شده است که بازده پول در بانک بيشتر از بازده پول در حوزه هاي صنعت و به خصوص صنعت ساختمان است زيرا اين موضوع اشتباه است.
پس اکنون حوزه هايي از سرمايه گذاري در کشور وجود دارد که نرخ بازدهي آن بالاتر از سود بانکي است، اما ما از آن غافل هستيم. يعني فقط بخشي از حوزه هاي علني سرمايه گذاري را مي بينيم و حس مي کنيم که سود در آن است.
پس براي اين که رونق پايدار با دوره هاي طولاني تر و نوسان کمتر در حوزه ساختمان داشته باشيم، بايد سياست هاي حاکم بر جامعه به سمتي هدايت شود. اين که در بازار مسکن تقاضاي سفته بازي به حداقل ممکن برسد و تقاضاي فعال مبتني بر نياز واقعي جامعه در بخش مسکن به حداکثر خود برسد اصلا کار دشواري نيست اين کار کاملا شدني است و تلاش هايي نيز در اين راستا انجام شده است.
به عنوان مثال مسکن مهر مي توانست يک عامل خوب براي تقويت بازار مسکن باشد، اما چون بد مديريت شد، اين اتفاق نيفتاد.
حوزه ساخت و ساز زماني رونق خوب خواهد داشت که تقاضاي واقعي قدرتمند شود. کارهايي مثل واگذاري تسهيلات به متقاضيان واقعي مسکن که مي تواند تقاضاي واقعي را قوي کند.
تقاضاي سفته بازي نيز بايد به حداقل برسد. يعني حوزه مسکن، حوزه مناسبي براي اين باشد که افراد به هدف سود بردن، در آن واحد بخرند، نه اين که به هدف سود بردن بسازند، مي توان مسکن ساخت، اما نمي توان مسکن خريد.
آقاي مهندس ذاکرالحسيني شما و دوستان تان در شوراي شهر درباره مقوله ساخت و ساز و صنعت ساختمان چه تصميمات جديدي گرفته ايد؟ آيا اصلاً به اين موضوع پرداخته ايد که رکود در صنعت ساختمان باعث تسري آن به ديگر بخش هاي اقتصاد مي شود؟
ذاکرالحسيني رئيس کميسيون عمران شوراي اسلامي شهر مشهد: ۳۳ درصد سهم بودجه خانوار در بخش مسکن است.
طبق آمار در بخش اشتغال به ازاي 69.4 متر ساخت و ساز، يک نفر شغل مستقيم و 0.7 نفر (هفت دهم نفر) شغل غيرمستقيم ايجاد مي شود و اين را هم تاييد کنم که در بخش مسکن رکود داريم. وضعيت پروانه هاي ساخت و ساز صادر شده در بخش مسکن طي ۱۰ ماهه سال ۹۳ به نسبت ۱۰ ماهه سال ۹۲، ۲۰ درصد کاهش داشته و در مجموع ۴۰ درصد کاهش داشته ايم. ما در دوره هاي مختلف اين تجربه را داشته ايم که اکنون ۹ دوره از موضوع رونق و رکود مي گذرد که شامل دوره هاي سه ساله و ۴ و ۵ ساله بوده است. اما آنچه الان در بخش رونق و رکود حاکم است، همان طور که اشاره شد در دو بخش مصرفي و سرمايه اي تقاضا وجود دارد. آنچه به اين رونق و رکود شکل مي دهد، نقش دولت است که بسيار مهم است زيرا اين سرمايه ها را به آن سمت و سو هدايت مي کند. اواخر سال ۹۱ بازه رونق را داشتيم که از اواسط سال ۹۲ به رکود تبديل شد.
هزينه هاي اداري بخش ساخت و ساز همچون هزينه صدور پروانه ساختمان و نيز هزينه نظارت مهندسي افزايش يافته است، آيا در شوراي شهر در اين باره بحث شده است؟
ذاکرالحسيني: اشاره اي که آقاي مهندس درهمي کردند که ما در طرح جامع و تفصيلي چه فضاهايي بايد داشته باشيم، يکي از موضوعات اصلي و بخش هاي مهم آن، مسکن است و اميدواريم در بحثي که براي موضوع طرح تفصيلي داريم، بتوانيم اين موضوع را در ضوابط و مقررات ارائه کنيم و بتوانيم به آن باورهاي خوبي که داريم برسيم و در طرح تفصيلي به اين که ساخت و ساز در چه بخش هايي از مشهد نقش آفرين است، توجه کنيم.
اما الان يکي از موضوعاتي که در بخش بلند مرتبه سازي مطرح شده اين است که تا پايان سال ۹۳ مشاور ما پهنه هايي را که ما بايد در آنجا بتوانيم بلندمرتبه سازي کنيم ارائه کند.
در حال حاضر آن چه طرح جامع ارائه کرده اين است که ارتفاعي که مي توانيد تا قبل از ارائه آن داشته باشيد ۲۳ متر است.
يعني در وضعيت فعلي تاکيد بر اين است که بتوانيم پهنه هاي مناسب که البته در طرح جامع نقاطي که ممنوعيت و مشکل دارد را مطرح کرده است و نقاط مشخص ديگري را هم پيشنهاد کرده است، اما به پهنه نرسيده بود، به همين دليل الان شوراي عالي معماري شهرسازي در بحث طرح جامع اين مطلب را درخواست کرده که اميدواريم تا پايان سال ارائه شود.
اما معمولاً در مورد چرخه رکود و رونق، اين گونه اتفاق مي افتد که در نقطه اي که اوج رونق است، آن قسمت سرمايه اي که مي آيد ورود حداکثري دارد و قسمت مصرفي حداقل مي شود. يعني آن جا به تدريج به سمت شروع رکود مي رويم. ما يک چرخه سينوسي داريم که در آن بازه زماني چهار يا ۶ ساله قرار دارد و زماني به کف مي رسد. شرايط ما در حال حاضر که قيمت ها به حداقل رسيده، شرايطي است که گروه مصرفي در حال ورود به بازار است.
البته الان دولت پيش بيني هايي براي سال ۹۴ کرده است که تسهيلات ۳۰ ، ۴۰ و ۵۰ ميليون توماني براي بافت فرسوده ارائه کنند و براي ساخت و ساز هم ۸۰ و ۱۰۰ميليون تومان تسهيلات مطرح شده است، در سال ۹۴ اينها را بايد پررنگ کنند، براي واحدهاي متوسط مي توان پيش بيني کرد که اواسط سال آينده شاهد خروج بخش مسکن از رکود باشيم.
اما اين که فرموديد ما چه پيش بيني کرده ايم، ما براي سال ۹۴ پيشنهاد کرديم که افزايش قيمت در بخش مسکن، حداکثر برابر رکود باشد و پيشنهاد ارائه لايحه اي براي اين موضوع کرده ايم و اميدواريم ما هم بتوانيم به رونق مسکن کمک کنيم.
زيرا اين امر مي تواند اثرگذاري بالايي براي شورا و شهر داشته باشد و تلاش مان نيز روي منابع پايدار خواهد بود که اميدواريم بتوانيم بخش هاي عمده مسکن را با ديد منابع پايدار به ارقام و اعدادي تبديل کنيم که بتواند به ساخت و ساز کمک کند.
محسن شرکا؛ مشاور عالي اتاق بازرگاني و صنايع و معادن و کشاورزي خراسان رضوي:
بايد ببينيم چرا در بخش مسکن اين رکود حاکم شده است. سرمايه دنبال محل امني براي لانه کردن است و کوچک ترين حرکتي باعث پرش سرمايه و انتقال آن به امارات و ترکيه مي شود، 3۰، 4۰ ميليون تومان مي دهد، اقامت دريافت و بقيه پول مسکن را هم قسطي پرداخت مي کند.
امنيت سرمايه گذاري در اين شهر کجاست؟
امروز تمام ساختمان ها زير سوال است. بايد به عملکرد گذشته مان در چارچوب قانون احترام بگذاريم اگر خلافي در آن انجام شده باشد متاسفانه امنيت وجود ندارد.
همين امر باعث مي شود سرمايه گذاري کاهش يابد. بنده مثال مي زنم و به درست يا اشتباه آن کار ندارم. پروژهاي در استان شکل گرفته است.
وزير آمده دست زده، وکيل آمده دست زده ، نايب رئيس فلان کميسيون برايش دست زده، همه به عنوان کارآفرين نمونه او را بالا برده ايم، امروز چه اتفاقي برايش افتاده است؟ آيا همه ما خواب بوديم؟ آن کار يک شبه انجام شده است؟ شرکا به عنوان مسئول فلان اداره کجا بود؟ آن مسئول ديگر کجا بود؟ توجه داشته باشيد.
ما استراتژي و برنامه نداريم. امروز يک مديري است و فردا مدير ديگري مي آيد. تا 6 ماه يا يک سال دنبال نبش قبر هستيم اما بايد بدانيم که تمام شد و آن امنيت لازم وجود ندارد.
دوم اين که مگر فرد کم عقل است که بيايد در بخش ساختمان سرمايه گذاري کند اگر يک ميليارد تومان در فلان صندوق يا موسسه مالي اعتباري سرمايه گذاري کند که مثل قارچ از زمين سر درآورده اند ماهي 20ميليون تومان مي گيرد، مگر چقدر خودش و همسر و دو فرزندش خرج دارند؟ اقتصاد لوله مرتبطه است. به يک جا فشار بياوري، در ديگر جاها خود را نشان مي دهد.
آيا ما واقعا توانسته ايم به عنوان حاشيه نشين بارگاه امام رضا (ع) به اين بارگاه اداي دين کنيم؟
قاطعانه مي گويم خير .
آقاي اخوان به نظر شما براي خروج از رکود تورمي در بخش مسکن چه راهکارهايي وجود دارد؟
اخوان عبداللهيان: دولت بايد سياست هاي اقتصادي خود را براي ايجاد ثبات محيط اقتصادي، کاهش تورم و رکود، مديريت نرخ ارز و نرخ سود بانکي، هدفمندسازي يارانه ها، خصوصي سازي، رفع فقر و تبعيض به درستي به کار گيرد اين سياست ها در بهترين حالت مي تواند تورم را تثبيت و آرام آرام کاهش دهد و بعد به سمت تحريک تقاضا و توليد در اقتصاد حرکت کند.
اگر اين شرايط به درستي هدايت شود مي توان انتظار داشت که اقتصاد کم کم رونق بگيرد و بخش مسکن از رکود فعلي حاکم بر آن خارج شود. از سوي ديگر دولت در پي تحريک تقاضاي موثر مسکن با اتخاذ سياست هاي مناسب است.
آقاي دکتر خاکپور آيا در مرکز پژوهش هاي شوراي اسلامي شهر مشهد درباره ساخت و ساز بحث و بررسي انجام شده است؟
دکتر خاکپور رئيس مرکز پژوهش هاي شوراي اسلامي شهر مشهد و عضو شورا: در ابتدا به عوامل تاثيرگذار در رکود مسکن در جامعه اشاره مي کنم. بحث سياست هاي دولت، نبود مديريت برنامه اي در سطح کشور، پيش بيني هاي نادرست جمعيتي و بدون آينده نگري هاي اقتصادي در همه بخش ها از جمله عوامل تاثيرگذار در اين موضوع است.
سياست هاي پولي و مالي بانک ها و دريافت بهره توسط بانک ها، تحريم ها و انتظارات تورمي ناشي از تحريم ها از جمله عوامل تاثيرگذار در اين موضوع هستند.
وضع اقتصادي خانوارها، با افزايش تورم در سطح جامعه و افزايش سهم خانوار در بخش مسکن، وضعيت اجتماعي جامعه و کاهش ازدواج و افزايش طلاق، سياست هاي مديريتي شهرداري ها و شوراها به نوعي مي تواند به اين رکود کمک کند. ما در شورا سياست هايي در پيش گرفته ايم که باعث شود به نوعي در آينده حداقل به صورت محلي در اين موضوع تاثيرگذار باشد. افزايش هزينه عوارض پروانه و تخلفات نيز مي تواند از جمله عوامل تاثيرگذار در رکود در آينده باشد. در نهايت اگر وضع اقتصادي جامعه را در نظر بگيريم مي بينيم که از تقاضاي بالقوه و موثر در جامعه روز به روز کاسته مي شود، زيرا که توان اقتصادي خانواده ها پاسخگوي خريد مسکن نيست.
همين هم باعث شده است طي چند سال اخير به عنوان نمونه از سال 90 تا 91 به لحاظ صدور پروانه تقريبا رشد داشته باشيم که 108 درصد بوده است.
از سال 91 تا سال 92، کاهش داشته ايم و اين ميزان به 76 درصد رسيده است. از سال 92 تا 93 ديگر بار شاهد روند کاهش بوده ايم که به 72 درصد رسيده است يعني تقريبا 28 درصد کاهش. اگر از سال 91 تا 93 را در نظر بگيريم، 44 درصد کاهش صدور پروانه داشته ايم که اين وضعيت نشان مي دهد مجموعي از عوامل مختلف در اين زمينه تاثيرگذار بوده که باعث رکود صنعت ساخت و ساز شده است رکود در صنعت ساخت و ساز ،رکود بر کل اقتصاد را در پي خواهد داشت. لذا بايد سياست گذاري هايي را در مجموعه مديريت شهري داشته باشيم که بتوانيم به اين موضوع تحرکي بدهيم، چه در بخش زمين و چه در بخش مسکن که متاسفانه سياست هايي که تاکنون در پيش گرفته ايم، چشم انداز خوبي را به ما نشان نمي دهد.
هرچند در سطح کشور وضعيت تحولات قيمت زمين و مسکن دوره هاي 5-4 ساله را طي مي کند و يقين داشته باشيد که در سال 95 -94 با افزايش قيمت زمين و مسکن روبه رو خواهيم بود و به سبب نبود مديريت کلان کشور در همه بخش ها ، همواره با نوسانات قيمت زمين و مسکن مواجهيم و اين نوسانات مردم را آزار مي دهد.
مهدي وکيلي معاون سازمان نظام مهندسي استان: سوالي دارم مبني بر اين که آيا شرايط رکود مي تواند فرصتي را ايجاد کند؟
در اين باره ۳ محور را مطرح مي کنم يکي اين که ما در مشهد مشکلي تحت عنوان بافت فرسوده داريم. مانند قلعه آبکوه يا وکيل آباد که سال هاست در وضعيت موجود مانده اند. اکنون در شرايطي که هزينه هاي ساخت و ساز به طور نسبي ثابت مانده است فرصت مناسبي است که ساخت و ساز شود. بايد توجه داشته باشيم که در دوران رونق خودمان بافت فرسوده نوساز درست کرده ايم مانند سرافرازان، سيدي و مناطق شهرداري ۵ و ۶ که ساختمان هاي ۴ يا ۵ طبقه بدون رعايت ابتدايي ترين ضوابط ساخته و به صورت قولنامه اي خريد و فروش شده است الان فرصت مناسبي است که دُمل هاي چرکي و معضلات شهري را درمان و روي آن ها سرمايه گذاري کنيم. بحث دوم صدور خدمات فني و مهندسي است که در اين زمينه خيلي شعار مي دهيم و حرف مي زنيم ولي در عمل کاري در اين خصوص انجام نداده ايم. به عنوان يک سياست و تدبير بايد در مورد آن فکر کنيم الان همه دنيا درباره اين مسئله کار مي کنند، چرا ما در اين زمينه در بازار کشورهاي اطراف کم فروغ بوده ايم. اولويت در بازار کشورهاي همجوار بايد با ايرانيان باشد و بيش از پيش بايد بر اين مورد تمرکز کنيم. بحث سوم بحث کيفيت است که متأسفانه به کيفيت ساخت و ساز کمتر پرداخته شده است، چون نظام مهندسي فقط متولي کيفيت است. به عنوان مثال از ۲۲ مبحث مقررات ملي ساختمان شايد برخي مباحث که طبق ماده ۳۴ قانون نظام مهندسي لازم الاجراست به هيچ وجه اجرا نمي شود. به تازگي مبحث ۲۰ و ۱۹ را که درباره صرفه جويي در مصرف انرژي است، در استان اعلام کرده ايم که ساختمان هاي گروه «ج.و.د» ۶ طبقه به بالا بحث مبحث ۱۹ را رعايت کنند و فکر مي کنم اين شرايط مي تواند به ما کمک کند. حالا که با حجم ساخت و ساز کمتري مواجه ايم مي توانيم کنترل بيشتري در اين راستا داشته باشيم.
بحث هزينه خدمات مهندسي در سازمان نظام مهندسي و هيئت چهار نفره استان مورد توجه قرار گرفته است که خروجي آن بايد بحث تعرفه هاي مهندسي باشد با وجود اين که گفته مي شود ۵ درصد از هزينه ساخت و ساز بايد به تعرفه هاي مهندسي تعلق گيرد. به طور قطع تعرفه هايي که براي بحث مهندسي توسط نظام مهندسي و هيئت چهار نفره تصويب شود کمتر از ميزان تورم و ميزان قانوني خواهد بود. اين مبلغ گر چه خيلي ناچيز است ولي در واقع باعث مي شود شرايط رکود تشديد نشود.
جناب مهندس احمد نوروزي (مديرعامل شرکت عمران و مسکن سازان منطقه شرق) به عنوان يکي از افراد بخش خصوصي در مشهد چه مشکلاتي بر سر راه سرمايه گذاري و ساخت و ساز وجود دارد؟ آيا توانسته ايد ايده هايي که داشتيد را جامه عمل بپوشانيد؟
مهندس نوروزي: نخستين مطلب اين که بازار و اقتصاد يک فعاليت ديناميک است و در زمان هاي مختلف شرايط متفاوت دارد ولي ما براي تصميم گيري مان يک حالت استاتيک داريم. گر چه ما از خانواده مسکن هستيم اما تصميمات بايد در لحظه گرفته شود. الان يک سال و نيم از عمر دولت گذشته است ولي سياست هاي مسکن هنوز ابلاغ نشده است. بايد بتوانيم تصميم ها را سريع و در لحظه بگيريم تا بتوانيم اين برنامه ريزي را داشته باشيم که وقتي با رکود مواجه مي شويم بلافاصله سياست هايمان تغيير کند. نه اين که تا آخر دوره رکود، سياست هاي قبل هنوز در مجموعه پابرجا باشد.
نکته بعدي ضرورت سياست گذاري است که آقاي مهندس شرکاء اعلام کردند که ما چگونه جذب سرمايه داشته باشيم. در يک سال گذشته برابر آمار رسانه ها ظاهراً 2.5 ميليارد دلار به سمت کشور دبي خارج و در صنعت ساختمان اين کشور هزينه شده است. اين امر بيانگر اين است که سرمايه سنگيني وجود دارد ولي ما به جاي فکر کردن براي استفاده از سرمايه هاي کلان عکس آن را به تصويب مي رسانيم.
آيا بهتر نيست سياست ها را طوري اتخاذ کنيم که پول مسلمانان را نيز به سوي خودمان جذب کنيم؟ متأسفانه تصميم گيري هاي مقطعي مشکلاتي در پي دارد. به عنوان مثال به يک باره تصميم مي گيرند بلندمرتبه سازي را به تعويق بيندازند. مگر اين امکان پذير است که در اين ۳ ماه طرحي جايگزين شود. اين يکي از سياست هاي اشتباهي است که دارد ابلاغ مي شود، بدون اين که جايگزيني داشته باشد. اين سياست نشان دهنده اين است کساني که خواستار ساختمان لوکس هستند به طور قطع به خارج از کشور خواهند رفت.
متأسفانه در حال حاضر زائر در مشهد رها است و به اقامت و خدمات نياز دارد. به عنوان مثال يک خانواده در رستوران در حال صرف غذا هستند، خانواده اي ديگر منتظر خالي شدن ميز است. اين روش ادبيات خدمات به زائر نيست.
افزايش هزينه ها در دوره رکود از تصميمات اشتباه است. گرفتن هزينه ها در آغاز کار هم مطرح است، از نظام مهندسي مثال مي زنم. اگر پروانه ساختي داشته باشيم به پروژه هاي بزرگ خدماتي مي دهند و هزينه سنگيني را به ما تحميل مي کنند. متأسفانه همه پول را همان اول از ما طلب مي کنند. ناگهان معاون نظام مهندسي اين ادعا را تکذيب مي کند. مهندس نوروزي در جواب مي گويد من مي توانم به طور مستند به شما ثابت کنم چند ميليارد تومان در يک پروژه داده ام و خدماتي به من ارائه نکرده است. آموزش و پرورش و تأمين اجتماعي همه درصدهاي خود را همان ابتدا مي خواهند. حداقل نظام مهندسي هزينه هاي ديگر را در دوره بهره برداري از ما بگيرد و اين سرمايه سنگين را از ما درخواست نکند، شهرداري عوارض خود را عمدتاً اول کار مي گيرد. به نرخ سود بانک ها اشاره شد. الان بانک ها بخش هاي زيادي ندارند جز بخش خدمات که سوددهي زيادي دارد. از نبود نقدينگي توليد کننده استفاده مي کند و توليد کننده تسهيلات با سودهاي ۳۰ درصد به بالا مي گيرد. بنده مجبورم در مواقعي به ناچار وام ۳۰ درصد بگيرم. در اين بين سود آن براي سازنده ساختمان صفر و براي بانک ۳۰ درصد است. در آينده شکافي بين توليد و تقاضا خواهيم داشت چون تقاضا رو به افزايش است. ما سالانه در کشور ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار ازدواج داريم که نياز به مسکن دارند در حالي که ساخت و سازها کاهش مي يابد.
آقاي ديمه کار (عضو شوراي اسلامي شهر مشهد) انگشت هاي اشاره رو به شماست شما در شوراي شهر بحثي درباره هزينه هاي سنگين شامل عوارض و غيره مطرح کرده ايد که آيا ازدياد موانع و بوروکراسي و هزينه هاي اداري مي تواند مشکل را حادتر کند؟
ديمه کار: همه ما واقف هستيم که صــنعـــت ساختمان در حال «استراحت» است چون اگر به کلمه «رکود ساخت و ساز» تأکيد کنيم انگار اين بحث را تشديد مي کنيم. به سوال اصلي شما برخي از دوستان در حوزه برنامه ريزي اشاره کردند. خواهش مي کنم چالش هاي حوزه شهري را در جلسه اي ديگر بررسي کنيم و من هم از اين بحث استقبال مي کنم و براي بخش اول سوالات مهندس درهمي هم پاسخ دارم ولي در فرصت و جلسه اي ديگر پاسخ خواهم داد. ولي خوشبختانه در جلسه اي هستيم که همه متوليان دولتي، سياست و قانون گذاران، متوليان گذشته شهرداري مشهد و مديرکل راه و شهرسازي در آن حضور دارند. چنين به نظرم مي رسد، اگر بخواهيم چالش ها را بررسي کنيم يک بخش آن قوانين بالادستي است و اين قوانين بالادستي مربوط به دولت و سياست هاي مجلس شوراي اسلامي است که مهندس نوروزي به برخي از آن ها اشاره کردند.
به عنوان مثال اخيراً مصوبه اي از شوراي عالي شهرسازي و معماري صادر شده ولي ما بخشنامه اي داريم که اين مصوبه بايد متوقف شود تا وضعيت بلندمرتبه سازي در مشهد تعيين تکليف شود. اين يک قانون فرادستي است که از شوراي عالي معماري و شهرسازي به مشهد ابلاغ شده است، سياست هايي که مهندس نوروزي در بخش مسکن مطرح کردند حاشيه هايي را هم ايجاد مي کند.
متوليان اصلي که در عرصه اصلي هستند کار را مشکل مي کنند، ما اگر مجموعه ساختماني مي سازيم ضرورت اين که در آن جا فضاهاي جانبي را ملزم به ساخت و ساز کنيم، سوالي اساسي است، اين که آيا جلسه ها و بخشي که مستقيم با آن در ارتباط هستند به اين امر رضايت مي دهند. اگر رضايت مي دهند نبايد نقد کنيم ولي اگر کمک نمي کنند اين موارد را بايد نمايندگان مجلس در حوزه استاني با بخش خصوصي و دولتي به چالش کشيده و به نظرخواهي بگذارند و اگر به نتيجه اي رسيدند آن را قانون کنند.
نکته ديگري که در بخش صنعت و ساختمان حائز اهميت است مولفه هاي متفاوتي است که مولفه اصلي اش زمين است، سوال جدي من اين است که چند درصد از صنعت ساختمان به زمين مربوط مي شود؟ آيا وزارت راه و شهرسازي در زمينه مکان يابي و تعيين زمين هاي مناسب با طرح هاي جامع و تفصيلي پيشگام شده است که مردم به نقاطي رو نياورند که باعث تشديد وضعيت رکود فعلي شود؟ اين سوالي اساسي است که بايد به آن توجه کنيم.
در استان و به ويژه مشهد بايد به مسئله زمين که در حيطه راه و شهرسازي است توجه کنند و سياست هايشان را براي اين دوره و آينده به طور شفاف مطرح کنند، يک بخش هم قوانين محلي است به طور قاطع ما اعتقاد داريم که در وضعيت استراحت يا رکود ساخت و ساز قرار داريم. در عرصه شوراي شهر هم نبايد قوانيني تصويب کنيم که وضع موجود را تشديد کند. به عنوان مثال به نظر من در اين دوره افزايش عوارض صدور پروانه ساختمان بي معنا است اما اتفاق افتاده است و ما در دوره دموکراسي و دموکراتيک در شوراي شهر کار مي کنيم. بالاخره نظر ما يک نفر است اما نظر غالب نظري است که اکثريت اعضا مي دهند.
اين موارد به تشديد وضعيت مي انجامد اما نبايد بگذاريم در عرصه شوراي شهر هم رخ دهد و باعث افزايش شود، نکته ديگر تأسيسات زيربنايي و زيرساخت هايي است که براي صنعت ساختمان تدارک ديده ايم. بخشي از صنعت ساختمان را انشعابات و زيرساخت ها متقبل شده و تشکيل مي دهند. سياست هاي دولت اين است که افزايش تعرفه ها را نداشته باشيم ولي اين افزايش در همه زيرساخت ها وجود دارد.
نکته ديگر اين است هزينه اي که بيمه تأمين اجتماعي مي گيرد چه نقشي در صنعت ساختمان دارد؟ اگر به عرصه ساختمان خدمات ارائه کنند ما استقبال کرده و کمک شان مي کنيم ولي چه هزينه هايي از اين بخش به صنعت ساختمان برگشت مي کند که به مالک، کارفرما و حتي کارگران کمک کند؟ به عنوان مثال اگر کارگري را که در ساختمان دچار حادثه مي شود جداگانه بيمه نکنيم مبلغي از اين هزينه (بيمه ساختمان) به او تعلق نمي گيرد. به نظر مي رسد همه اين موارد مشکل را تشديد مي کند.
نکته ديگر اين است که ما به عنوان مهندسان در عرصه ساخت و ساز و نظام مهندسي خودمان هم بايد کمک کنيم، در شورا اعلام کرديم که جلوي يک سري مصوبات را بگيريم ولي نظرمان غالب نشد.
بايد به اين نتيجه برسيم که پارامترهايي که به آن اشاره شد اگر موجب رکود ساخت و ساز مي شود بايد از آن جلوگيري کنيم. ما تعرفه هاي نظام مهندسي را هم بيش از حد نبايد افزايش دهيم.
آقاي محمدحسين شرکاء (رئيس انجمن مديران دفاتر مهندسي خراسان رضوي) به عنوان نماينده بخش خصوصي براي اين که در صنعت ساختمان هزينه هاي جانبي و بوروکراسي ها کمتر شود، چه پيشنهادهايي داريد؟
مهندس شرکاء: در دنيا الان آمار مبناست. آماري که ارائه مي کنم هم سوال و هم جواب است. سال ۸۹ حدود ۵ ميليون مترمربع صدور پروانه داشته ايم و طبق آخرين آماري که مديريت شهرسازي ارائه کرده است، در سال ۹۲ ميزان صدور پروانه ۱۰ ميليون مترمربع بوده است ولي اين رقم در سال ۹۳ به ۵ ميليون مترمربع رسيده است. براي مثال در سه ماه پاياني سال ۹۲ يک ميليون مترمربع صدور پروانه ساخت داشته ايم ولي در سه ماه آخر امسال اين ميزان به ماهي ۴۰ هزار مترمربع رسيده است. سالانه حدود ۵۰ هزار ميليارد تومان در بخش ساختمان سرمايه گذاري مي شود. با اين شرايط چه اتفاقي دارد رخ مي دهد؟
در سال حدود يک ميليون و ۵۰۰ هزار مترمربع مسکن نياز داريم اما ۲ سال است که به علت رکود اين اتفاق رخ نداده است. همين الان نياز به ۳ ميليون مترمربع مسکن داريم در افق ۱۴۰۴ حدود ۲ ميليون و ۵۰۰ هزار واحد مسکن نياز داريم. الان اعلام مي کنيم کسي مسکن نمي خرد بعد اعلام مي شود رکود تورمي رخ داده است که يک سال ديگر همه براي خريد مسکن هجوم مي آورند. اين ميزان سال آينده به ۴ ميليون و ۵۰۰ هزار مترمربع مي رسد. در بخش ساخت و ساز صدور پروانه به ۵ ميليون مترمربع کاهش مي يابد. به نظر شما چه عاملي باعث اين اتفاق مي شود؟ آيا بوروکراسي اداري است؟ انضباط بانکي و نبود سالم سازي يا چابک سازي است؟
در سطح دنيا آماري درباره نرخ سود تسهيلات بانکي بين ۱۴۸ کشور داريم که متأسفانه در اين ميان کشور ما رتبه ۱۴۸ را دارد. در بازگشت تسهيلات بانکي نيز در بين ۱۴۸ کشور رتبه ۱۴۳ را کسب کرديم. دو عامل باعث رونق بازار مي شود. متقاضي خريد سالم را چگونه تحريک کرده اند و در سطح دنيا چه تحريکي کرده اند که نيازش را ناخودآگاه تأمين کند؟ دليلش انضباط بانکي است. من سرمايه گذار را چگونه تحريک و چه امنيتي برايم برقرار کرده اند تا در بازار سرمايه گذاري کنم؟ در دنيا ۵ تا ۱۰ درصد سود مي پردازند و براي ۹۰ درصد بقيه امنيت برقرار مي کنند. در سطح دنيا سود بانکي از 3.4 درصد شروع مي شود و روي يک دهم و يک صدم رشد مي کند ولي ما در کشور با سود ۲۵ تا ۳۰ درصد مواجهيم. بنابراين تحريک متقاضي بايد به صورت سالم همراه با انضباط بانکي، سالم سازي و چابک سازي همراه باشد.
آقاي مهندس اخوان عبداللهيان نظر شما در خصوص اظهارات دوستان چيست؟
مهندس اخوان عبداللهيان: اگر در مورد ساماندهي نظام بانکي، مالياتي و افزايش قدرت خريد مردم و کاهش تورم بحث مي کنيم و تسهيلات بانکي متناسب با خريد و ساخت را مي خواهيم همه اين موارد به اقتصاد کلان کشور برمي گردد. طرح جامع مسکن هميشه مطرح بوده ولي هيچ وقت به ابلاغ نرسيده است. يعني طرح جامعي که بتواند در يک مقطع زماني در هيئت وزيران تصويب شود و به مجلس ابلاغ کنند، نبوده است. البته طرح ساماندهي و حمايت از عرضه و تقاضاي مسکن تصويب شده که هنوز هم در حد دستورالعمل عرضه توليد مسکن است.
همه صحبت هاي دوستان مطالبه مي کند که بايد يک برنامه راهبردي و عملياتي داشته باشيم که بعد از ماه ها هر مسئول يا دولتي آمد همان برنامه اجرايي شود. نياز به طرح جامع مسکني داريم که مصوب هيئت دولت و مجلس شوراي اسلامي باشد و به تأييد شوراي نگهبان برسد و من در پاسخ به صحبت هاي مهندس نوروزي مي گويم ممکن است کاري دو سال هم طول بکشد ولي طرحي شتاب زده و بي مطالعه که ممکن است آثار سوئي هم داشته باشد خيلي بدتر از کاري است که بدون کارشناسي انجام شود.
اين چند سال اين همه ابلاغيه و دستورالعمل داشته ايم ولي چرا درباره بحث هاي گذشته صحبت مي کنيم، درباره بافت فرسوده، حاشيه نشيني، مسکن اجتماعي و مسکن مهر بحث مي کنيم. چه خوب است که همه اين ها در قالب يک طرح جامع و مصوب باشد که هر دولتي در همان مسير حرکت کند و هيچکس سليقه اي عمل نکند و با طرح جامعي که ابلاغ خواهد شد و مصوبه مجلس شوراي اسلامي را هم خواهد داشت بتوانيم به قول دکتر درهمي با برنامه ريزي و راهبردي عملياتي پيش برويم.
مهندس محمد شوقي طوسي، عضو کميسيون عمران مرکز پژوهش هاي شوراي شهر:آيتم هايي مدنظر من بود و همه دوستان به درستي اشاره کردند ولي من تيتروار به 10نکته اشاره مي کنم که شامل تصحيح نظام مالي کشور، تقاضاهاي واقعي، کاهش هزينه ها، صدور پروانه، تصميم گيري دولت ها از زمان شروع، ايجاد طرح جامع اقتصادي، گردشگري و استفاده از ظرفيت خاص استان و مشهد که خيلي ضعيف واقع شده، زمين و تهيه آن که بانک زمين مي تواند به دولت کمک کند، ورود بانک ها و تحريک متقاضي و خريد خانه ها توسط دولت و ورود بخش خصوصي است.
دو زير شاخه وجود دارد، يکي نمايشگاه هاي صنعت که باعث تبادل نظر و توجه به کيفيت مي شود و ديگر فناوري و مقاوم سازي ها، کوتاه کردن زمان ساخت و کاستن هزينه است.
علي اکبر توزنده جاني، مديرعامل يک شرکت انبوه ساز: متأسفانه در حال حاضر قيمت تمام شده ساختمان در مشهد از قيمت فروش بالاتر است. قيمت تمام شده حداقل متري 200هزار تومان بالاتر از قيمت فروش است. با توجه به پروانه هايي که در حال حاضر صادر مي شود و همچنين شرايط شهرداري که از همان ابتدا مي خواهد هزينه ها را اخذ کند، رکود کامل در ساخت و ساز به وجود آورده است و اگر کمي هم که ساخت و ساز داريم سرمايههاي نسبتا سرگردان را جمع کرده و از بخش بانک ها استفاده مي کنند يا دسترسي به منابع ديگري دارند که مي توان گفت اين ساخت و سازها و احداث برج ها واقعا خصوصي نيست. وقتي موضوع به اين شکل پيش مي رود در عمل سرمايه اصلي که محرک اصلي اقتصاد مسکن است از صحنه خارج مي شود و عمدتا به بانکها مي رود. به عنوان مثال اگر فردي در زمين با تراکم 240درصدي به ساخت و ساز در بهترين نقاط شهر اقدام کند و يک طبقه هم شهرداري بدهد و هزينه عوارض و صدور پروانه و پايان کار را نيز پرداخت کند باز هم زيان آور است، اين در حالي است که موسسات اعتباري 30درصد سود به سپرده مي دهند و سرمايه گذار نيازي به اين همه سرگرداني نمي بيند.
مهدي وکيلي، معاون سازمان نظام مهندسي استان:ماده 30 قانون مصوبه مجلس مي گويد هر پروانه اي که مي خواهد صادر شود بايد از فردي استفاده کند که پروانه اشتغال به کار از راه و شهرسازي داشته باشد. اين ها مشکلاتي است که من هم آن ها را قبول دارم ولي واقعا دست ما را مي بندد. من به عنوان نماينده نظام مهندسي تقاضا دارم بيايند و راهکار بدهند تا به شکلي برخي موانع را برطرف کنيم. بحث زمان دريافت تعرفه ها نيز قانوني است که دست ما را هم بسته است.
سيدمهدي درهمي، مديرعامل شرکت سپاد: نسبت به ساخت و ساز در طول سال هاي قبل طمع شده است يعني بخشي حس کرد که چيزي بيش از گذشته از اين حوزه دريافت خواهد کرد. يک خانواده مرغي داشتند روزي يک تخم طلا مي گذاشت با فروش آن زندگي شان خوب سپري مي شد. يک روز زن به شوهرش گفت اين مرغ که روزي يک تخم طلا مي گذارد حتما شکمش پر از طلا است. مرغ را مي کشند و متوجه مي شوند هيچ چيزي داخل شکمش نيست و اين باعث شد همان يک تخم طلا هم از کف شان برود. مرغ ساخت و ساز براي تأمين اجتماعي، شهرداري، دارايي و اوقاف تخم طلا نمي گذارد. در مجلس شوراي اسلامي چه اتفاقي افتاده است که تأمين اجتماعي صاحب درصدي از عوارض باشد. تأمين اجتماعي چه ربطي به عوارض دارد، ممکن است هزينه صدور پروانه ساختمان 6طبقه در يک منطقه از شهر با منطقه ديگر تا حد 4برابر فرق کند بايد 4 برابر هم هزينه تأمين اجتماعي اش تفاوت داشته باشد؟ سازمان آب، شرکت برق، گاز و … همگي تعرفه ها را بالا ببرند فقط شهرداري و نظام مهندسي بالا نبرد؟
بايد همه يک واقعيت را بپذيريم، اگر اين مرغ بميرد براي هيچ کس تخمي نخواهد گذاشت. بايد بگذاريم ساخت و ساز زنده بماند. پيامد هاي بحران هاي ناشي از نبود اشتغال، کاهش فرصت هاي شغلي و توليد ثروت در جامعه در سال هاي بعد بروز خواهد کرد.
الان با اين وضعيت تعرفه ها کسي در اين رشته سرمايه گذاري نمي کند. بنابراين افزايش مجدد تعرفه ها بي معنا است. اعضاي شوراي شهر قصد خراب کردن شهر را ندارند. پس بايد همه دست به دست هم دهيم. من فکر مي کنم اين ميزگرد خيلي خوب بود. در اين زمان مقدس و باارزش همه مي توانيم هم پيمان شويم و نگاه شخصي به اين موضوع مهم نداشته باشيم، معتقدم نمايندگان مجلس شوراي اسلامي استان هم در ميزگرد بعدي دعوت شوند تا به سوالات پاسخ دهند.
علي اکبر توزنده جاني، مديرعامل يک شرکت انبوه ساز: نگاه ما به مقوله مسکن نگاه دارايي محور است و الان بهترين زمان براي خريد مسکن است. رفتار اقتصادي ما بر اساس اصول علم اقتصاد نيست و يکي از عوامل تأثيرگذار در مقوله مسکن است که به عموم شهروندان بر مي گردد.
محمدرضا ديمه کار، از اعضاي شوراي اسلامي شهر مشهد: اين جلسه به همين يک بار موکول نشود. شما به عنوان رسانه و مدعي نتيجه را به متوليان امور منعکس کنيد. جلسه بعدي با حضور نمايندگان مجلس شوراي اسلامي، استانداري و ساير افراد تشکيل شود تا اين جمع به نتيجه و نقطه اميدي برسد.
مهدي ذاکرالحسيني، عضو شوراي اسلامي شهر مقدس مشهد: ضمن تشکر مجدد از اين جلسه و ميزگرد در بحث بلندمرتبه سازي به طور مشخص با مشکلاتي مواجه خواهيم شد. 20درصد پروانه ها ظرف يک سال و نيم 10طبقه و 10طبقه به بالا بود ولي به علت اجرا نشدن صحيح مشکلاتي ايجاد کرده بود که کل بحث بلندمرتبه سازي را زير سوال مي برد. ولي شوراي عالي کار خوبي کرد و گفت بايد پهنه تعريف کنيد چون هم در مکان و هم در نحوه اجرا مشکل داشتيم.
هرکسي -مانند رسانه ها- مي تواند به ما کمک کند ظرف 6ماه در نهاد مطالعات طرح تفصيلي را تصويب کنيم و اصلي ترين بخش هم ضوابط و مقررات است و بايد اين طرح را به تصويب برسانيم.
دیدگاه خود را ثبت کنید
تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟در گفتگو ها شرکت کنید.